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Etude comparative de quatre scenarios

(article publié dans le magazine "Pharma")

 

Achat de pharmacie avec peu d'apport : comparaison entre quatre scénarios

(Etude de cas réalisée par JC Chanjou - Fondateur du site Achat-de-Pharmacie.com)
 

CAS PRATIQUE

Cédric, 32 ans, après quelques années d'assistanat, souhaite réaliser son premier achat de pharmacie. Il aimerait investir dans une officine de plus de 1.400.000 €, et de préférence en association. Il dispose de 65 000 € d'apport.
Quelles solutions s'offrent à lui ?

 

 

1 - METHODE EMPLOYEE POUR COMPARER LES SCENARIOS D'ACHAT DE PHARMACIE

 

L'apport de Cédric étant relativement faible, ce projet doit être précisé avant de préconiser un schéma d'installation :

  • Pourquoi Cédric souhaite-t-il s'associer ? 
  • Qu'attend-il de son associé ?
  • Quelle est son expérience professionnelle ?

 

 
En fonction de ses réponses, plusieurs types d'installations sont envisageables.

 

L'achat d'une pharmacie déjà bien installée est le cas « classique » qui représente la plupart des transactions.
Il y a également des scénarii à « Haute Valeur Ajoutée », plus complexes à mettre en oeuvre, mais qui peuvent s'avérer très intéressants.

 

Pour être en mesure de comparer la valeur apportée au pharmacien dans chaque cas, nous avons construit quatre scénarios en faisant l'hypothèse qu'au bout de 3 ans, la pharmacie atteindra un CA de 1 400 K€.

 

Nous avons ensuite utilisé un indicateur, intitulé « quote-part de Cédric », qui correspond à la part de plus-value et de capital remboursé, qui serait attribuée à Cédric s'il revendait au bout de 5 ans.

 

Cet indicateur est très différent du capital restant à l'issue de l'opération.
Il a pour unique objectif de comparer les scénarios entre eux.

 

 

Cette étude comparative fait ressortir plusieurs choses :
 

  • Le scenario classique est celui qui est le plus simple a mettre en oeuvre et le plus fréquent, mais qui est paradoxalement le plus rémunérateur pour les cabinets de transaction

 

  • Les scénarios dits à « Haute Valeur Ajoutée », sont 3 à 4 fois plus intéressants que le scenario « classique »

 

 

 

2 - DETAIL DES SCENARIOS D'ACHAT DE PHARMACIE 

 

2.1 – Achat de pharmacie en suivant un schéma « classique »

 

Le scénario « classique » correspond à l'achat d'une pharmacie dont le CA est proche de celui ciblé ; 1 400 K€ dans le cas de Cédric.

 

Dans le scénario classique, Cédric devra s'associer pour réaliser l'achat de sa pharmacie.

  

MON CONSEIL

  • Dans une association, c'est le facteur humain qui prime sur le facteur économique.
  • Ne pas surpayer l'achat de la pharmacie car cela vous contraindrait à prendre plus de risques pour respecter votre prévisionnel
  • Dans le pacte d'associé, définir les conditions de montée au capital et de revente de parts (règles de calcul permettant de valoriser les parts sans ambiguïté, droits et délais de préemption des associés).

 

 

Etude de cas 1 : Achat d'une pharmacie suivant le schéma « Classique » :

 

Cédric détiendra 50% d'une pharmacie de 1 400 K€.

La 5ème année, sa quote-part de capital remboursé et de la plus-value, sera de 275 K€.

 

 

 

Parts détenues et capital emprunté

 Fréquence des affaires

 Élevée

 Complexité de mise en œuvre 

 Faible

 CA pharmacie achetée

 1.350.000 €

 Prix d'achat (80%)

 1.080.000 €

 Apport 

 65.000 €

 Droits de mutation et Frais de rédaction (7%) (2) 

 75.600 €

 Frais de transaction (5%) (1)

 54.000 €

 Capital total emprunté

 1.079.600 €

 Parts détenues par Cédric

 50%

 Quote-part de capital Emprunté

 539.800 €

 

(1) : En pratique, la commission de transaction peut être négociée jusqu'à 2%. Certains cabinets

permettent même une mise en relation anonyme et directe pour 200 €.
(2) : L'essentiel des 7% correspond aux droits de mutation et non a une rémunération du juriste.

 

Cédric détient 50% du capital de la pharmacie dont il a réalisé l'achat.

 

Détenir une part significative du capital a plusieurs avantages :

  • Il profitera de la croissance de la pharmacie
  • Au moment de la vente de la pharmacie, la quote-part de la plus value qui lui sera versée correspondra à ses parts
  • Il profitera des distributions de dividendes à la même hauteur
  • Il disposera de tous les leviers pour peser dans les décisions

 

 

 

Prix de vente – Capital restant dû
au bout de 5 ans

CA au moment de la revente

 1.545.000 €

 Prix de Vente 80%

1.236.000 € 

 Capital total restant dû

691.516 € 

Prix de vente - Capital restant dû

544.484 € 

Quote-part de Cédric (*) (50%)

272.242 € 

 

 
(*) La quote-part de Cédric ne doit pas être confondue, avec les capitaux restant à l'issue de l'opération. Cet indicateur ne sert qu'à comparer les cas entre eux.

 

 

2.2 - Achat de pharmacie en utilisant des scénarios à « Haute Valeur Ajoutée »

 

Si Cédric choisit un scénario à « Haute Valeur Ajoutée », il peut étudier l'achat de sa pharmacie d'au moins trois manières.

 

Dans cette partie, je considère trois cas : l'achat d'une pharmacie à « Fort Potentiel », l'achat de pharmacies en vue d'un « regroupement » et l'achat d'une pharmacie en « difficulté ».

 

Biens mis en œuvre, ces opérations permettront d'améliorer la rentabilité de l'investissement, de maîtriser la prise de risque, sans avoir forcément besoin de s'associer.

 

Dans ce cas, les conseils d'experts chevronnés (organisation, juridique, financier) me semblent indispensables.

  

 

2.2.1 – Achat d'une Pharmacie à « Fort Potentiel »

 

En premier lieu, Cédric peut acheter une pharmacie à "fort potentiel".

Ces affaires sont difficiles à trouver, mais le résultat est intéressant. Par exemple, j'ai vendu une officine de 100 m² (CA 400 KE) idéalement située. Un pharmacien de la ville l'a achetée. En un an, le chiffre d'affaires a presque triplé. Mon conseil : attendre que le chiffre d'affaires se développe pour embaucher et envisager des travaux importants. Lorsque 80% du potentiel est atteint, envisager de revendre.

 

Etude de cas 2 : Achat d'une pharmacie à « Fort Potentiel » :
 

  • Cédric détiendra 100% de l'officine à fort potentiel
  • Le CA initial est de 600 K€ et il fera 1.400 K€ au bout de 3 ans
  • La 5ème année, le capital remboursé et la plus-value égaleront 1 000 K€

 

 

 

 

Parts détenues et capital emprunté

 Fréquence des affaires

 Faible

 Complexité de mise en œuvre 

 Moyenne

 Prix d'achat (80%)

400.000 € 

 Apport 

65.000 € 

 Droits de mutation et Frais de rédaction (7%) (2) 

28.000 € 

 Frais de transaction (5%) (1)

20.000 € 

 Capital total emprunté

383.000 €

 Parts détenues par Cédric

 100%

 Quote-part de capital Emprunté

383.000 € 

 

 

Cédric peut détenir 100% des parts sociales.

 

 

Prix de vente – Capital restant dû
au bout de 5 ans

CA au moment de la revente

1.545.000 € 

 Prix de Vente 80%

1.236.000 € 

 Capital total restant dû

245.323 € 

Prix de vente - Capital restant dû

990.677 € 

Quote-part de Cédric (*) (100%)

990.677 € 

 

 

(*) La quote-part de Cédric ne doit pas être confondue, avec les capitaux restant à l'issue de l'opération. Cet indicateur ne sert qu'à comparer les cas entre eux.

 

L'essentiel de l'enrichissement proviendra de la plus-value.

  

 

2.2.2 – Achat de pharmacies pour réaliser un « regroupement »

 

Autre solution, le regroupement d'officines.

 

C'est dans l'air du temps, mais la mise en œuvre est délicate.

 

Les différences entre regroupement et transfert sont :

  • Plus chers que les transferts, les regroupements sont prioritaires sur ces derniers.
  • Comme les transferts, ils permettent de choisir un emplacement et une surface adaptés au projet.
  • À la différence des transferts, l'acquéreur n'est pas tenu d'attendre 5 ans pour céder.

 

Cette solution peut donc intéresser des personnes proches de la retraite.

 

MON CONSEIL

  • Acheter deux officines proches, rendre une licence et trouver un nouveau local.
  • Respecter la règle du « 1+1=3 » ; le CA de la pharmacie en cible, doit être supérieur de 50% à la somme des CA des pharmacies achetées.
  • S'entourer de conseils qui ne facturent que si le transfert est obtenu.

 

 

Etude de cas 3 : achat de deux Pharmacies en vue d'un regroupement

 

  • Cédric détiendra 100% de la nouvelle officine.
  • Le CA cumulé des deux pharmacies achetées est de 900 K€.
  • En 3 ans, le CA sera de 1 400 K€.
  • La 5ème année, le capital remboursé et la plus-value égaleront 775 K€.

 

 

 

 

Parts détenues et capital emprunté

 Fréquence des affaires

 Moyenne

 Complexité de mise en œuvre 

 Élevée

 Prix d'achat (80%)

300.000 € 

 Apport 

65.000 € 

 Travaux (200 m2)

 300.000 €

 Droit au Bail

 150.000 €

 Droits de mutation et Frais de rédaction (7%) (2) 

21.000 € 

 Frais de transaction (5%) (1)

15.000 € 

 Capital total emprunté

721.000 € 

 Parts détenues par Cédric

100%

 Quote-part de capital Emprunté

721.000 € 

 

 

Dans notre cas, le regroupement a des frais importants liés à l'acquisition et à l'aménagement du nouvel emplacement (travaux, droit au bail).

 

Prix de vente – Capital restant dû
au bout de 5 ans

CA au moment de la revente

1 545 000  € 

 Prix de Vente 80%

1 236 000  € 

 Capital total restant dû

461 822  € 

Prix de vente - Capital restant dû

774 178  € 

Quote-part de Cédric (*) (100%)

774 178  € 

 

 
(*) La quote-part de Cédric ne doit pas être confondue, avec les capitaux restant à l'issue de l'opération. Cet indicateur ne sert qu'à comparer les cas entre eux.

 

 

2.2.3 – Achat de pharmacies en « Difficulté »

 

Enfin, la reprise de pharmacies en difficulté.
 

Elle suppose une analyse pertinente des sources des difficultés.

 

Vous devez présenter au tribunal de commerce une offre d'acquisition dans le cadre d'un plan de redressement par voie de cession.

 

Vous devez faire valoir le projet économique, social, et les garanties financières apportées.

 

 

MON CONSEIL

  • Avoir une vision précise du plan relance.
  • Faire un prévisionnel réaliste.
  • Avoir conscience que le succès dépend de l'implication de l'équipe.
  • Tout le monde n'est pas fait pour un projet aussi exigeant.

 

Une estimation n'est pas pertinente dans ce cas. Chaque reprise donne lieu à une négociation spécifique qui détermine un prix d'achat particulier.

 

 

CONCLUSION SUR LA COMPARAISON ENTRE LES SCENARIOS D'ACHAT DE PHARMACIE

 

Les cas présentés révèlent un paradoxe ; les affaires « classiques » subissent les frais de transaction les plus élevés, alors qu'elles sont les moins compliquées à mettre en œuvre pour l'intermédiaire et qu'elles offrent le retour sur investissement le moins élevé pour le pharmacien.

 

La pression économique sur les pharmacies aidant, les pharmaciens auront de plus en plus une orientation « Valeur Ajoutée ».

 

La recherche d'opérations à « Haute Valeur Ajoutée » se développera.
Dans le même temps, les cabinets de transaction adapteront leurs pratiques et leurs tarifs.

 

Pour les transactions « classiques », cela se traduira par une réduction drastique des frais d'intermédiation.

 

 

A suivre…

 

 

Jean-Christophe Chanjou (achat-de-pharmacie.com)

 

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